
Recurso de revocatoria y apelación en subsidio contra la resolución RE-0038-IE-2021
Boletín Semanal: 14-18 Junio 2021
El pasado lunes se presentó ante la ARESEP un recurso de revocatoria y apelación en subsidio contra la resolución RE-0038IE-2021 DEL 09 DE JUNIO DEL 2021, conforme a los argumentos de hecho y derecho que a continuación se exponen:
1.- VALORACIÓN DEL TERRENO DE LA ESTACIÓN MODELO O TIPICA.
El modelo de fijación de márgenes data del año 1991, y desde esa fecha se ha venido utilizando diferentes mecanismos de valuación de los terrenos, partiendo en ese momento de una dimensión de 1,200 metros cuadrados y actualizado a partir de ahí aplicando el índice del costo de vida. Posteriormente se pasó a una dimensión menor argumentado por la ARESEP como el lote mínimo donde se puede construir una estación de servicio, esto a falta de información emanada de fuente fidedigna. En el año 2010, se había realizado una valoración tomando en cuenta una valuación hecha sobre una muestra elegida por la ARESEP de 30 estaciones de servicio en diferentes partes del país y para el año 2019 ya se contaba con información construida por la misma Autoridad Reguladora de los Servicios Públicos y se logró determinar una mayor dimensión y precisamente con la finalización de esos estudios, se estableció que el terreno de la estación promedio mide para efectos de la prestación del servicio público de distribución de combustible, la dimensión de 1,811 metros cuadrados según los análisis hechos por la Cámara de Empresarios de Combustible, y de 1721.6 m2, por parte de los analistas de la ARESEP.
En ambos procedimientos se llega a una dimensión que resulta ser mucho más cercana a la realidad de los prestadores del servicio público. Como es evidente, la dimensión del lote, ha respondido a diferentes criterios en el tiempo.
Lo que no es aceptable, es el mecanismo de valoración de los metros cuadrados utilizado. Si bien es cierto que la ubicación del lote llega a ser determinante para su valoración y por ende no es mismo valor de una finca en las zonas más desarrolladas comercialmente hablando que en lugares alejados y con mayor disposición de áreas para el desarrollo de proyectos, el mecanismo de valoración de este tipo de activos, utilizan diferentes fuentes de información para determinar un valor comercial, tales como:
- Costos históricos
- Valores de uso o expectativas de venta futura
- Costo de mercado
- Avalúos de especialistas
Estos métodos son una referencia para que luego, un valuador experto defina el precio de los mismos, en el entendido que la determinación del valor y consecuentemente la verdadera dimensión de un elemento importante de reconocimiento a la inversión de los prestadores del servicio público constituye una de las tareas centrales en el proceso de revisión tarifaria, implicando la valuación de los activos existentes, así como también de las nuevas inversiones sobre las cuales se determinará la rentabilidad del sector regulado.
Valoración basada en el mecanismo fiscal del Ministerio de Hacienda:
Básicamente; el Ministerio de Hacienda utiliza la definición de zonas homogéneas para comparar un lote típico en una zona con el lote en análisis, donde se presumen una serie de parámetros de lote perfecto, en simetría, nivel, regularidad, acceso a servicios y otros parámetros, de esta forma ese lote representaría el lote típico de esa zona. No obstante, lo anterior, los cálculos hechos por Hacienda son claramente fiscales y el procedimiento no se enfoca a una valoración de tipo comercial, situación que evidentemente no es propio para un negocio o actividad como la prestada por las estaciones de servicio. Se adjunta el criterio del Maestro Especialista Marco Tulio Arias Lao, en el que expresamente indica.
“En atención a su consulta vía telefónica, sobre la utilización de valores de terrenos de zonas homogéneas del Ministerio de Hacienda, en la elaboración de avalúos de mercado, me permito indicarle lo siguiente:
Dicha plataforma y los mapas de zonas homogéneas es para uso exclusivo de fines fiscales, no reflejan la realidad del mercado, por lo que no es conveniente su utilización si buscamos un valor justo de mercado. En avalúos para fines bancarios, de venta, fines contables, etc. donde se busca el valor de mercado de un bien inmueble, la metodología más común utilizada es el “METODO DE MERCADO”, es decir, por comparación de ofertas o ventas realizadas en la zona, ajustando estos precios por medio de algunos métodos valuatorios, siendo el más utilizado, el método de homologación, que lo que busca es ajustar los precios de diferentes inmuebles, haciendo comparables dos o más bienes con características parecidas pero no idénticas, para que con el valor de un bien determinar el valor de otro semejante. Es decir, con los precios de oferta de diferentes bienes obtener el valor de mercado del sujeto o bien que valora.
No omito manifestarle que estoy a su disposición para cualquier aclaración al respecto.”
La propuesta de la Cámara de Empresarios del Combustible, generó un procedimiento ingenioso, en la que los técnicos, se dedicaron a entender el concepto de LOTE TIPICO, y se llegó a la conclusión, de que es correcta la observación de Hacienda, en definir que un lote típico es el que regularmente prevalece en la zona, sin embargo no es lo mismo un lote típico para vivienda o pequeños comercios, que un lote típico para una estación de servicio, con esa conclusión se aplica una variante del modelo, esto sin apartarse del mecanismo de zonas homogéneas, en lo concerniente a valores establecidos y características del modelo de valoración. Esta variante consistió en comparar cada uno de los lotes de población de estaciones, con la dimensión de lote típico obtenida de la información suministrada por la ARESEP según el estudio del CFIA. El fundamento de este análisis tiene validez en tanto se llega a determinar características comunes y comparables entre propiedades dedicadas a la actividad contra una dimensión típica, lo que permite la comparación entre lotes de la industria, dejando de lado si están en una zona habitacional o en una zona comercial.
La resolución recurrida, en cuanto a la indebida valoración sobre los lotes típicos, produce una distorsión en la realidad de la inversión realizada por los prestatarios del servicio público, y consecuentemente afecta el cálculo del margen de comercialización, transgrediéndose el principio básico de servicio al costo.
Se solicita, con base en lo expuesto, recalcular el valor unitario de los lotes contenidos en la base de datos, basados en una medida de lote típico partiendo de la dimensión determinada por la ARESEP en 1721.6 m2 dejando de lado las dimensiones de lotes típicos de zonas homogéneas del Ministerio de Hacienda, y de esta forma ajustar el margen de comercialización según lo peticionado.
2.- ELIMINACIÓN DEL RUBRO DE “OTROS GASTOS”.
La ARESEP, en forma completamente discrecional, elimina un rubro que históricamente ha estado cifrado en un cálculo producto de la relación de las ventas totales del surtidor con el porcentaje 0.07%, justificándolo en que como no se presentaron cotizaciones, relacionadas con otros gastos, entonces no tiene trazabilidad.
Este argumento carece asidero legal, y nos encontramos ante una modificación de la metodología, ya que, desde sus inicios, el modelo tiene dos fuentes de información, aquellos rubros que están sujetos a cotizaciones y otros que fueron fijados como una dependencia del nivel de ingresos económicos, nombrado en el modelo como ventas de la estación tipo. El rubro OTROS GASTOS es uno de ellos y por esta razón en esta solicitud como en otras, no se presentó cotizaciones de este rubro, que en las operaciones de las estaciones de servicio puede ser de la más variada condición.
Por estar ante un cambio metodológico en el que se elimina el rubro OTROS GASTOS, se solicita la restauración de la integridad del monto dado su naturaleza de componente del modelo, estimado en una relación porcentual del gasto contra los ingresos provenientes de las ventas en surtidor de la estación tipo.
3.- SOBRE LAS EVALUACIONES A EFECTUARSE POR OEC Y OI DEBIDAMENTE ACREDITADOS Y LA EVALUACIÓN BIANUAL DE RIESGO DE INCENDIO Y SEGURIDAD HUMANA.
Ante la publicación de los Lineamientos Regulatorios, la Cámara de Empresarios del Combustible notificó a sus agremiados, entre los que se encuentra nuestra estación de servicio, que se había presentado una acción de REVOCATORIA Y DE APELACIÓN EN SUBSIDIO, la que a la fecha no ha sido resuelta, por consiguiente y siendo consecuente con la posición de la Cámara, en esta petición no se hicieron estimaciones de costos.
Sin embargo por la implicación que estos procedimientos (lineamientos regulatorios) tienen sobre la administración de las estaciones de servicio –las que los califican como un acto de coadministración y que implicarán acciones de autoincriminación– se debe considerar que encarecen el servicio y los costos en forma desproporcionada entre los prestadores del servicio, debido al mecanismo mismo de contratación y ofertas que hemos estado recibiendo de parte de las entidades que por las condiciones solicitadas en los lineamientos, están enfocadas de momento hacia el CELEQ y claramente El Cuerpo de Bomberos.
En este aspecto y para ser consistentes con la posición del sector, solicitamos instauración del canon de calidad en las condiciones que se encontraban antes de los acuerdos de Junta Directiva de la ARESEP, los que dicho sea de paso buscaban disminuir los costos regulatorios, lo que evidentemente no ocurrió, ya que se mantiene el canon en 0.14 céntimos por litro y con la inclusión del costo dentro de los rubros del modelo, lleva el costo a 0.20 céntimos por litro, sumados los dos rubros el costo se incrementó a 0.34 céntimos por litro y no en 0.28 céntimos por litro tal y como correspondía bajo el mecanismo de canon.
De no incluirse dichos costos dentro del cálculo del margen de comercialización, se estaría transgrediendo el principio de servicio al costo, en perjuicio de mi representada y el sector gasolinero.
4.- PETITORIA.
En aplicación del derecho que me asiste, solicito se revoque la resolución recurrida, en atención a los motivos expuestos, las partidas de: valoración del lote o terreno de la estación tipo en lo concerniente al costo unitario por lote, la eliminación del rubro Otros Gastos, además se pide la restauración del canon de calidad en sustitución de los rubros incorporados como gastos del modelo relativos a evaluaciones efectuadas por OEC y OI debidamente acreditados y Evaluación bianual de riesgo de incendio y seguridad humana. Sean corregidas en la aplicación de la metodología vigente para la fijación del margen de comercialización de las estaciones de servicio y se corrija lo establecido en la resolución impugnada. Subsidiariamente, téngase interponemos recurso de apelación ante el Superior, ante quien ampliaremos agravios.
Los anteriores argumentos fueron los expuestos ante la ARESEP, bajo el procedimiento de revocatoria ante el señor Intendente Mario Mora Quirós, en caso de que el señor Mora no resuelva conforme lo solicitado, el acto también solicitó la elevación a una apelación en subsidio que tendrá que ser conocida en Junta Directiva. No existen plazos definitivos para la resolución final, por lo que el trámite puede llevar varios meses.
Sobre el recurso de nulidad presentado por la Defensoría de los habitantes estaremos haciendo comentarios una vez analizados por nuestros abogados, en principio, ninguna de las pretensiones o variables utilizadas modifica el modelo, probablemente la más cercana a modificación del modelo lo constituía la pretensión de reembolso por los efectos del Covid; Monto que fue rechazado por la ARESEP.
Nuestra visión al respecto es que la justificación fue presentada y rechazada, para lograr revertir la decisión requiere otra argumentación, sin embargo, el requerimiento se basó en el efecto retroactivo y afectación ante una proyección que no se cumplió; ante este aspecto, se desistió de apelar esta variable, aun así, se informa que la empresa UNO PETROL si presentó una acción de nulidad por estos y otros aspectos.
Estaremos informando más adelante de los acontecimientos.